柚子 发表于 2022-6-2 10:35:24

全国利率大调整,到底要不要提前还房贷?

本帖最后由 柚子 于 2022-6-2 10:35 编辑

房贷利率猝不及防地降了,全国最低房贷利率已低至4.25%。

要不要提前还房贷,这是最近很多朋友在问我的问题。

尤其是前几年在利率高点上车的人群,多多少少心理会不平衡。

很多外地的朋友,已经用实际行动提前还房贷了,不少银行提前还贷的业务都排队到两个月后。
全国住户中长期贷款数额下降,就很说明问题:借钱买房的人少了,提前还贷的人多了。
到底要不要提前还房贷?

一般来说,我们不建议提前还房贷。

如果是在别的二三线城市,或者房贷利率的确很高,则另当别论。

要不要提前还房贷,重点考虑四个问题。

第一个问题,是标的的问题


为什么我们不建议提前把房贷还了?

就是因为你买的是大城市的房子,不仅能跑赢通胀,而且还有很大的增值空间。

如果你买的房子是在小县城,是在东北,或者别的万年不涨甚至还阴跌的地方,那趁早还了,还完房子卖了,卖了置换到能级更高的城市去。

不然辛辛苦苦还了很多年房贷后,发现房子根本卖不出去,这才是最痛苦的。

所以,选筹至关重要,城市、板块、产品,一个都不能错。
现在想着提前还房贷的,都是哪些人?房子买在二三四线,房价好几年没涨的地方。

如果他们恰好在前几年上车,大部分城市的商业房贷利率普遍在5%-6.5%之间,利率又贵,房价又不涨,手里有些钱的话,的确有提前还款的冲动,因为是真的在亏钱啊。

所以,如果你还没贷款买房,买房时一定要选好标的;

如果你前几年买了房没有选好筹码(城市能级低,板块拉胯,房子品质差),还不幸踩在了利率的高点,可以提前还款,然后趁着当下利率优惠,进行资产置换,小城市换大城市,差房子换好房子。


对于不少城市而言,是否还清贷款,关系到购房时的首付比例。

选对了标的,负债就是保护财富。而在未来,中国只有20%甚至更少的城市,值得你买。
作为一个合格的购房者,一般不会有提前还贷的问题,因为合格的购房者买房的时候杠杆就已经拉满,

想要在市场赚取更大的收益,杠杆一定很重要。

那些老生常谈的调调大家都知道:房贷是普通人这辈子能借到的利率最低、金额最大的一笔钱,千万要珍惜。

一定要贷足额度,贷足年限,能贷三十年绝对不贷二十年……

现在这个朴素的道理依然适用,但要加个前提,买对房子。

第二个问题,是现金流的问题
现金流很重要,手里有一些现金很重要。

现金流充足的人,一是有足够的底气抵御突发的风险,比如老人生病,比如突然失业被裁员,这一点地产、教培、大厂的同学都深有体会。

尤其是人到中年,上有老下有小,生活中的方方面面都要花钱,万一遇上点突发情况,手里的现金是拿来救命的。
现金流充足,二是可以给自己留一个捡漏抄底核心资产的机会,通货膨胀是永恒的,资本市场永远有机会。
咱就说的极端点,比如2700点的A股,或者遇到好的房源想要置换,手里有点现金,也能及时建仓或下定。

因为提前还了贷款,没有足够现金错过上海牛市的人,不要太多。
所以如果你在上海,手里有些闲置资金,就别想着提前还贷了,做点现金储备,以备不时之需吧。
就拿我自己来说,绝对不会提前还房贷,我的杠杆已经拉满,但我也不慌,因为我常年持有一套300万的小房子,就是想着万一遇到现金流紧张的情况,可以及时变现。
在上海300万的房子,保值性虽然一般,但流动性真的不错,只要比市场价低个20万,要买的人一大把。


第三个问题,是预期的问题。
为什么现在大家都不愿意贷款买房了?为什么大家都想提前还款了?
根本原因还是对未来的预期变了,这两年的形势的确影响信心,各行各业也不是很景气,收入好几年不涨甚至还下滑。
很多年轻人不再想着钱生钱了,只想让自己的压力小一点。
而目前市面上的理财产品,货币基金收益率普遍跌至2%左右,大额存单才能在3%以上,高息存款又出现暴雷,银行理财甚至也出现了亏损,股市基金更是没眼看。
在这种情况下,一些人拿手头上的闲置资金拿来提前还贷也合情合理,一方面减轻还贷压力、节省利息,另一方面避免乱投资亏损本金。
而且5.5%以上,甚至6%以上的房贷利息,的确也挺贵的。
对于我来说,提前还贷肯定是不存在的,我对自己、事业以及上海楼市,都有很好的预期。

另外有权威机构测算,当理财年化收益率为3.5%时,就能与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。
还有我知道有些外地的朋友会采用一些贷款置换的操作,这里就不展开了。

要不要提前还房贷,是个算账的问题,更是一个预期的问题。
这个世界上大多都是追求安稳的普通人,冒险家是少数,提前还贷无可厚非。
当然,公积金贷款,3.25%利率,打死都不提前还。再往大了说,要不要提前还房贷,就是在赌国运,赌未来的经济发展。
只要中国未来的经济发展足够快,5%的房贷利息,真的可以忽略不计;但如果跟日本一样,经济增长长期停滞,1.4%的房贷大家都不愿意贷。
加杠杆买上海的房子也是在赌国运,因为全世界没有任何一个经济长期不好的地方,房价还能涨的,经济好是房价上涨的基本面。
在我看来,困难只是暂时的,长期向好的基本面并没有变。
最后总结一下:标的问题,现金流问题,预期问题,国运。
想明白了这几个事儿,要不要提前还房贷,就清晰了。
在上海,不建议提前还房贷,一是上海的房贷利率在一线城市里处于偏低水平,二是上海的房子有很好的保值增值预期,建议大家买房的时候就尽量把杠杆做大。
如果是在其他城市或者买在了房贷利率的高点(5.5%以上),就因人而异,可以提前还掉。
其实买对房子或置换好房子,远比要不要提前还房贷重要。

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